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Cómo invertir en el sector inmobiliario con poco presupuesto

Existen alternativas para poner a trabajar tu dinero en una de las industrias con mayores rendimientos y sin descapitalizart

Debido a la crisis provocada por COVID-19, el valor de las acciones de muchas empresas del sector inmobiliario enlistadas en la Bolsa Mexicana de Valores cayó a mínimos históricos, con precios que van desde menos de 3 pesos por título.


Si bien la coyuntura actual podría provocar un escenario de desconfianza, en realidad representa una oportunidad de comprar barato ahora para vender a un mejor precio después y garantizar rendimientos a mediano y largo plazos, coinciden algunos expertos.


En opinión de Luis Suárez, director de Corporativo LeMar, un buen momento para incursionar en el mercado de capitales (acciones) y el mercado de deuda (certificados bursátiles, certificados de participación ordinaria, pagarés empresariales, entre otros) es justamente cuando están a la baja, esperando la obtención de dividendos durante la recuperación.


El sector de la vivienda y los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras) tienen mucho dinamismo, además de presencia en varias entidades del país. Son distintos esquemas que pueden complementarse, argumenta Armando Rodríguez, gerente de Análisis Bursátil en Signum Research.


Actualmente, existen certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que van desde menos de 5 pesos y hasta 43 pesos, siendo los mejor valuados los del sector industrial, explica Rodríguez.


A quienes inician en este tipo de inversiones, Suárez les recomienda revisar de manera constante el valor de mercado del instrumento que quieren adquirir y hacer anotaciones para ir conociendo las tendencias. “Si bien el análisis técnico es importante, también el sentido común.”


En el mercado de capitales el primer paso es decidir en qué empresa invertir. Para ello, el precio de las acciones puede consultarse en el sitio web de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Aunque también existe la opción de apoyarse en alguna consultora especializada en inversiones para recibir asesoría.


Mercado de deuda


En este esquema, las empresas se capitalizan a través del dinero de inversionistas, a quienes pagan rendimientos de manera periódica. El certificado bursátil de fideicomisos inmobiliarios son una alternativa, éstos tienen un comportamiento parecido a las acciones, que entregan utilidades de acuerdo con los resultados financieros.


“Los fideicomisos van a la BMV y colocan una parte de su patrimonio, lo cual permite que cualquier persona pueda invertir en el sector inmobiliario con montos muy accesibles. Hemos visto una mutación de este mercado desde su surgimiento en 2011, con un portafolio que va desde comercial hasta industrial, hotelero, educativo, habitacional y torres de telecomunicaciones”, expone Juan Manuel Olivo, director de Promoción y Emisoras de la BMV.

De acuerdo con Olivo, expositor del Zoomit Inmobiliario 2020 de Canadevi Nuevo León, el valor actual de los 16 fibras enlistados en la bolsa de valores es de 185,000 millones de pesos.


En 2019, el Fibra que tuvo mayor rendimiento fue MQ, con 39%. Debido a la pandemia, la mayoría de fideicomisos reportó pérdidas; sin embargo, son instrumentos muy seguros dado que cuentan con un gobierno corporativo (varias instancias toman decisiones) y los bienes inmuebles que los conforman nunca pierden valor.


“El propietario de un certificado en algún momento puede tener pérdidas cuando baja el precio; sin embargo, no es una pérdida real, ya que debe seguir de cerca el comportamiento del mercado para saber cuál es el mejor momento para vender”, acota Suárez.


A dónde acudir


Para incursionar en estos esquemas de inversión es necesario realizar un contrato de intermediación en una casa de bolsa, en donde se establecen las condiciones y comisiones, además de que se puede asignar a un bróker para que funja como asesor.


“Existen dos modalidades de contrato: discrecional y no discrecional, en el primer caso la casa de bolsa forma un portafolio de inversión en certificados bursátiles empresariales, fiduciarios, de participación ordinaria, acciones u otros instrumentos, de acuerdo con su experiencia y rendimientos”, explica el directivo de LeMar.


Cuando se elije un contrato no discrecional, la persona inversionista instruye al bróker los movimientos a realizar, con base en un análisis técnico y fundamental; es decir, del comportamiento del mercado y los informes empresariales consultados.


Sin embargo, con las nuevas plataformas electrónicas, ya no se realiza un contrato presencial con la casa de bolsa, automáticamente se genera al abrir la cuenta en la aplicación, acota Suárez, quien menciona que existen tres tipos de inversionista:


  1. Conservador. Busca bajo riesgo, por lo que su escenario ideal es invertir en CETES (no requiere bróker).

  2. Moderado. Diversifica su portafolio y obtiene una ganancia generalizada; puede combinar entre acciones y certificados bursátiles inmobiliarios.

  3. Especulativo. Tiene conocimiento amplio del mercado y quiere tener ganancias de capital inmediatas.


Consejo experto


En opinión de Luis Suárez, acorde a las condiciones económicas actuales, un portafolio de inversión puede diversificarse de la siguiente manera.


CETES - 35%

Acciones - 15%

Certificados bursátiles - 15%

Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios - 35%


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